Договір найму та оренди житла

Чи потрібно багато писати про актуальність питання житла? Вартість квартир у деяких районах України є невиправдано завищеною, а у Києві – тим більше. Придбати собі житло може дозволити далеко не кожен, навіть якщо він має постійну роботу і стабільний заробіток. Очевидно саме тому люди, які приїжджають працювати в інший населений пункт, не купують квартиру, а орендують її.

Така ситуація створює цілий ринок житла, яке здається в оренду і приносить чималі прибутки орендодавцям, так як не потребує великих затрат і не несе великих ризиків для власника нерухомого майна.

У більшості випадках орендодавець (особа, яка здає житло в оренду) і орендар (особа, яка орендує житло) договір оренди не укладають, і їхні відносини регулюються за усною домовленістю. Така недбалість породжує багато негативних наслідків як для держави (у вигляді несплачених податків з прибутку орендодавця), так і для орендодавця й орендаря (випадки шахрайства з житлом зустрічаються доволі часто).

Сьогодні держава не здатна забезпечити правовий захист осіб, які є учасниками відносин, що виникають під час укладання договорів найму (оренди) житлових приміщень. Але є реально діюча законодавча і судова система, яка за умови її правильного використання може послужити надійним щитом прав громадян у будь-якій сфері відносин.

Для того, щоб мати змогу використовувати силу закону на свою користь, потрібно знати деякі основні моменти законодавчого закріплення відносин, які виникли у вас з іншою особою. Якщо ви збираєтесь орендувати житлове приміщення, то повинні знати: ці відносини регулюються Цивільним кодексом України (ст.ст. 810-826), що вже дає вам певну перевагу, і у випадку виникнення спірних питань можна буде подивитись, що з цього приводу каже закон.

У статті 811 Цивільного кодексу України (ЦК) чітко зазначено, що договір оренди житлового приміщення повинен укладатись у письмовій формі. Недодержуючись цієї норми, особа піддає себе ризику шахрайства. Так наприклад: громадянин С. орендував квартиру у чоловіка, який представився як власник, не підписуючи жодних паперів, взяв гроші наперед, віддав ключі від приміщення і пішов. Через декілька днів з’явились люди, які теж представились власниками квартири, і почали вимагати від С. звільнити їхню квартиру. По цій справі відбулось судове засідання, і громадянина С. було виселено на підставі рішення суду, у якому вказувалось, що невідомий, який уклав усний договір оренди з С., насправді не є власником квартири і взагалі не мав права вчиняти щодо неї будь-яких дій. Громадянин С. змушений був виїхати з квартири, а грошей ніхто йому не повернув.

Такі випадки трапляються досить часто. Тому при укладенні договору оренди приміщення варто вимагати від орендодавця: 1) правовстановлюючий документ на приміщення, яке є об’єктом оренди (свідоцтво про право власності тощо), 2) документи, за якими можна визначити особу, з якою ви укладаєте договір (паспорт, а у випадку його відсутності – пенсійне посвідчення, права водія тощо).

Укладаючи договір, варто пам’ятати, що його істотними ознаками (тобто тими, без яких він вважається недійсним) є предмет договору, строки і ціна.

Предметом договору є те приміщення або частина приміщення, яке передається в оренду. В самому договорі потрібно чітко зазначати точне місце розташування (адресу) та його ознаки (такі як розмір, призначення, загальна і корисна площа), а також наявність інших об’єктів, право користування якими переходить до наймача.

Строки в договорі повинні бути чітко прописані. Це строки, які вказують на період дії договору; періодичність внесення плати за користування приміщенням; мінімальний строк, за який одна сторона повинна попередити іншу у разі бажання розірвати договір до його закінчення, та інші. Ст. 821 ЦК визначає, що якщо в договорі найму житла строк його дії не вказаний, то він вважається укладеним на 5 років. А якщо одна зі сторін бажає розірвати договір до закінчення його дії, то вона повинна письмово попередити про це іншу сторону за 3 місяці.

Ціна договору визначається за домовленістю сторін (ст. 623 ЦК) і виражається у платі за користування житлом. За правилами, встановленими ЦК України, плата за користування житлом вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено в договорі. Також бажано, щоб у договорі було зазначено порядок зміни розміру плати і попередження про це іншої сторони.

Окрім вищевказаних ознак договору є ознаки, які законом не визначаються як істотні, але без них договір створює враження неповного документу. Тут йде мова про права та обов’язки сторін, їх відповідальність, інші додаткові умови договору.

Права та обов’язки сторін необов’язково повинні бути детально розписані, замість цього можна написати щось на зразок: „сторони мають права та обов’язки визначені законодавством України”. Але бажано, щоб основні обов’язки були вказані саме в договорі, так як закон дозволяє визначати додаткові права та обов’язки сторін чи перекладати обов’язки з однієї сторони на іншу. Наприклад, у ст. 819 ЦК обов’язок здійснювати поточний ремонт лежить на орендарі, а капітальний – на орендодавцю, проте договором може бути встановлено інше.

Щодо відповідальності сторін, то тут ситуація така сама, як з правами та обов’язками. В цьому розділі бажано було б зазначити розмір штрафів, які сторона повинна сплатити у разі невиконання своїх обов’язків і строки, в межах яких вона повинна усунути наслідки своїх протиправних дій, що порушили право іншої сторони.

У додаткових умовах договору варто зазначити всі інші положення, щодо яких орендар і орендодавець дійшли згоди, а також, за наявності, специфічні умови, які не вказані в законодавстві, але на думку однієї зі сторін заслуговують на особливу увагу.

Для договору оренди житла не встановлено обов’язкового нотаріального посвідчення, але як зазначено в ч. 4 ст. 209 ЦК, будь-який правочин на вимогу однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Таке посвідчення є не чим іншим як гарантуванням законності договору і значно зменшує ризик неправомірного поводження з вами з боку іншої сторони. Тому якщо існує можливість, варто завітати до нотаріуса і не пошкодувати грошей, адже це зменшить майже до мінімуму ризик втратити значно більше.

Підводячи підсумки, хочеться зазначити, що в даний час договір найму (оренди) житла є тим видом договору, щодо якого рівень уваги юристів, нотаріусів та інших правозахисників дуже високий. Це, в свою чергу, дає підставу для обережності при його укладенні, адже очікувати, що інша сторона договору є менш обізнаною в цих питаннях, означає піддавати і себе і свою сім’ю ризику залишитись без даху над головою.


НА ГОЛОВНУ